עסקאות בשוק הנדל”ן הסותרות זו את זו וכפופות לתקנות השוק מוכרות כעסקאות סותרות. תאונות משפטיות אלו מתרחשות כאשר מוכר מעניק את הזכות לנכס לשני קונים שונים, וכתוצאה מכך מתנגשות בין זכויותיהם. הסיווג של עסקאות אלו כמנוגדות מבוסס על שלושה גורמים מרכזיים: אופי הזכות, המיקום והתזמון.
האופי הבסיסי של שתי העסקאות צריך להתאים. גם אם עסקה אחת מעניקה בעלות לצד אחד והעסקה השנייה מעניקה חכירה לצד השני, ייתכן שלא תהיה סתירה בין העסקאות. הסיבה לכך היא שמהות הזכות שונה בכל עסקה.
השכרת חדרים נפרדים לגורמים שונים אינה יוצרת עסקאות סותרות מכיוון שהתחולה של כל עסקה אינה חופפת. באופן דומה, אם הנכס מושכר לצד אחד לתקופה מסוימת ולאחר מכן מושכר לצד אחר לתקופה שאינה חופפת, אין עסקאות סותרות שכן הן אינן מתרחשות בו זמנית.
על מנת לזהות ולסווג עסקאות כעסקאות סותרות, חיוני ששתי העסקאות יהיו בעלות תוקף משפטי. סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע במפורש כי אם יחיד מתקשר בעסקת מקרקעין ובעקבות כך מבצע עסקה סותרת טרם השלמת הרישום, עדיפות לזכויות בעל העסקה הראשונה. עם זאת, אם העסקה השנייה בוצעה בתום לב, בתמורה, ונרשמה בעודה בתוקף, זכויותיהם ייחשבו עדיפות.
למידע נוסף על תוקף עסקאות, בקרו בעמוד דרישת כתובה בעסקת מקרקעין.
ניתוח התנאים המוקדמים לתעדוף הרוכש השני, כמפורט בסעיף 9 לחוק המקרקעין. התנאי העיקרי הוא תום לב, הנקבע סובייקטיבית על פי עמידתו של הפרט בדרישות האמורות בסעיף 9. חשוב לציין כי די בתום לב סובייקטיבי, כלומר אם היה לאדם ידיעה על קונה קודם, תום הלב שלו מתבטל. עם זאת, תום לב אובייקטיבי אינו חובה, ולכן גם אם קיימת רשלנות, אין בכך כדי לשלול את קיומו של תום הלב.
בחינת תום הלב חיונית הן בעת ביצוע העסקה והן לאורך התקופה שלפני רישומו, כפי שנקבע בעניין סונדרס. לרישום תפקיד מכריע בקביעת זכויות הקונה השני על הראשון. חשוב לציין שכל צורת רישום אחרת אינה עומדת בדרישת הרישום. הרישום הנדרש נוגע דווקא לזכויות הבעלות, בעוד הערת אזהרה במרשם אינה עומדת בדרישות הסעיף. מעבר לכך, נקבע כי הרישום הנדרש חייב להיות רישום בפועל, שכן אין די באישור רשם המקרקעין בלבד.
השלכות והבנת תקנות השוק
חוק המקרקעין מחייב צורת רישום מכוננת, כלומר הוא לא רק מכריז על זכויות בעלות אלא גם יוצר אותן. עקרון יסוד זה נועד להבטיח שרוב זכויות המקרקעין מתועדות בפנקסי המקרקעין הנגישים לציבור, ובכך להגביר את אמינות מערכת הרישום.
הדרישה השלישית לעדיפות הקונה השני על פני הראשון מתוארת בסעיף 9 והיא ידועה כתנאי התמורה. יצוין כי סעיף זה אינו חל במקרים של עסקאות מתנה.
החוק קובע דרישת תמורה, אך הוא אינו מפרט את הסכום הספציפי שיש לשקול. לכן, הסכום המדויק של התמורה נותר לא ברור. בעניין אדיב נ’ כהן, נקט בית המשפט את העמדה כי התמורה הפורמלית מספקת, מבלי לשנות את גובה התמורה או הקשר שלה לשווי השוק של הנכס. מנגד, בפסיקת בנק אוצר החייל נ’ אהרונוב, קבע בית המשפט כי שיקול לא ריאלי עשוי להצביע על חוסר תום לב.
פרשת כנען נ’ ממשלת ארצות הברית עומדת כפסיקה משמעותית בעניין התמורה, במיוחד ביחס להסדרת שוק המיטלטלין. בתיק זה עמדו שופטי בית המשפט חלוקות בעניין הפיצויים.
לטענת השופט ש’ לוין, הערכת התמורה צריכה להתבסס על נקודת מבט של קונה ומוכר מרצון, בהתחשב בידע שלהם בעת ביצוע העסקה ולא לאחר מכן. לשיטתו, התמורה ששולמה עומדת בדרישות סעיף 34. עם זאת, השופטים חשין ואור חלוקים ביניהם וסברו כי יש להעריך את התמורה על פי דיני החוזים, ולא על פי דיני הקניין. משכך, הגיעו למסקנה שהעסקה פסולה עקב טעות הדדית.
לטענת הנשיא ברק, יש לראות את היסוד ההכרחי של תום הלב באופן אובייקטיבי, כלומר, השיקול צריך להיות ריאלי ריאלי לא רק במועד ה עסקה, אלא גם לאחר שגברת כנען נודעה לערכו האמיתי של המיטלטלין. מנגד, סברה השופטת שטרסברג כהן כי השיקול לעניין תקנת השוק אינו יכול להיות סמלי; במקום זאת, זה חייב להיות שיקול ממשי. לפיכך, לשיטתו, התמורה ששולמה לא עמדה בדרישה זו.
גם השופט אנגלנדר וגם השופט טיקרל חלקו את האמונה שהערכת השיקול במונחים של תום לב אינה נכונה. מוקד פסק דין זה, בכל הנוגע לסוגיית התמורה, מתמקד בסעיף 9 להסדר והערכת התמורה המתאימה, לצד הקריטריונים לבדיקתו.
למידע נוסף על תקנת השוק, בקרו בעמוד תיק מתנות נתניהו.
בתחום המקרקעין, המושג “תקנת שוק” מתייחס לעסקאות שבהן מעורבים יחידים הרוכשים זכויות קניין ממי שאינו בעל בעלות בנכס. הגיוני להסיק שאדם אינו יכול להעביר זכות קניין שאין ברשותו. נימוק זה הופך משכנע עוד יותר כאשר בוחנים כי הענקת הזכות לאדם אחר כרוכה בשלילת זכות הקניין שלו מהבעלים המקורי ללא כל הצדקה תקפה. זה עומד בניגוד לעסקאות יריבות, שבהן עלולים להיווצר סכסוכים בין קונים שונים שקיבלו את זכויותיהם ישירות מבעל הקרקע.
סעיף 10 לחוק המקרקעין מציג נקודת מבט מנוגדת להנמקה האמורה, תוך עדיפות להקלת פעולות השוק והמסחר. היא קובעת כי אנשים אשר השיגו זכויות במקרקעין מוסדרים באמצעים לגיטימיים ובתום לב, למרות אי דיוקים פוטנציאליים בתהליך הרישום, עדיין ישמרו על תוקף זכויותיהם.
המטרה מאחורי חיפוש היכולת להכיר בהעברת הבעלות מאדם שאינו בעלים היא להקל על התקדמות חלקה של מסחר בנכסים, המתרחש באמצעות עסקאות שוק שנועדו להיות קבועות. סעיף 10 לתקנה קובע במפורש את אי-החזרה של ההתיישנות.
על המחוקק הוטל ליצור מערכת שתספק בטחון לשני היבטים מרכזיים: שמירה על זכויות הקניין של יחידים למניעת פעולות הונאה במרשם המקרקעין, והבטחת סביבה בטוחה לרוכשים לעסקאות מקרקעין. טרם יישום תקנות השוק המפורטות בסעיף 10 לחוק, התמקדה ההשקפה הרווחת בהגנה על הציבור ורכושו. עם זאת, מאז הכנסת סעיף 10, הדגש עבר להבטחת סחר הוגן. לאור ההשלכות המשמעותיות הכרוכות בתקנות השוק, כגון הפקעה אפשרית של זכויות מבעלים מקוריים, קיימת חשיבות מכרעת לנקוט זהירות מרבית בבחינת התנאים המפורטים בסעיף 10 לחוק המקרקעין, כפי שפורשו בתקדימים משפטיים שונים.
“תקנת השוק” המפורטת בסעיף 10 כפופה לחמישה תנאים מצטברים. תנאים אלו מתייחסים לרכישת זכויות קניין ספציפיות כהגדרתן בחוק המקרקעין: בעלות, שכירות והלוואה, משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה. חשוב לציין שסעיף 10 חל רק על עסקאות בעלות תוקף קנייני. דרישה זו קיימת כדי להבטיח שחוק המקרקעין שומר על שלמות המרשם, שכן לא ניתן לרשום זכויות שאינן קנייניות.
נכסי מקרקעין חסרי רשם מוסדר כהלכה לא יחולו על ההוראות המפורטות בסעיף 10 לחוק. כמו כן, הרישום במרשם חלופי אינו עומד בדרישות המפורטות בסעיף 10 ולפיכך לא יאושר.
פסיקת בית המשפט קבעה כי הערכת תום הלב נקבעת על פי ידיעתו בפועל של הקונה, ולא על פי מה שהיה עליו לדעת על סמך תקן האדם הסביר. משכך, מבחן תום הלב הינו סובייקטיבי ומשקף את הרשעתו של הקונה כי המוכר מחזיק בבעלות החוקית בנכס והוא רשאי להעביר בעלות זו ללא כל שעבוד.
חשוב להדגיש שכאשר מישהו “מעלים עין”, הוא מאבד את תום הלב וכתוצאה מכך מאבד את ההגנה שמעניק סעיף 10. עם זאת, תום הלב של הקונה נותר על כנו אם לא היה מודע לכך שלמוכר חסרות הזכויות בנכס, למרות שאולי היו מודעים לו היו נוקטים באמצעי זהירות סבירים שקונה נבון היה נוקט. מצב זה אמנם מעיד על התרשלות מצד הקונה, ולרשלנות זו עשויות להיות השלכות משפטיות, אך אין בכך כדי לשלול את תום הלב שלהם. קביעה זו, בין אם היא חזקה ובין אם לאו, עלולה לסבך את יישום ההסדר המשפטי המפורט בסעיף 9 בכל פעם שמתבקשת בדיקה של מהות והיקף ההתרשלות (הערתי).
בהתאם לעיקרון הקבוע שהותווה בפסק הדין ופורט עוד בפרק שלאחר מכן, מקבל הרוכש תפקיד של “מונע נזקים משתלם” במקרים בהם נוצרות זכויות סותרות. זאת בשל יכולתו הייחודית של הרוכש לגשת למידע רלוונטי על הנכס בעת ביצוע העסקה, בשונה מהבעלים התמימים שאולי לא היה מודע לעסקאות מאחורי הקלעים. בהתבסס על תפיסה זו, נקבע כי אם הקונה מסתמך בלב שלם על טעות שנרשמה בטאבו, נותן פיצוי, ונוקט בכל אמצעי הזהירות הנדרשים כדי למנוע מחלוקות משפטיות, אזי מוצדק לסטות מהכלל האחיד האוסר על ההעברה. של יותר מאחד מחזיק. פרספקטיבה זו, העשויה להיחשב כ”מזיקה” בהקשר של דיני הקניין, ניכרת היטב בפסיקה.
בעניין מורדכיוב נקבעו שני חריגים בדבר אי-תחולתו של סעיף 10 לחוק המקרקעין. החריג הראשון נוגע למצבים שבהם הקונה לא עיין לחלוטין בספרי המרשם. החריג השני חל כאשר הקונה הסתמך על פגמים חיצוניים, כגון מסמכים מזויפים, ולא על המידע שנרשם בטאבו.